【案情簡介】
多年打拼買了婚房 竟不能過戶。田某是外地人，家庭經濟條件一般，大學畢業留徐州工作，與同為外地人的女友打拼多年，終于攢夠首付的錢，小兩口決定盡快買套房子，正式在徐州安家。2018 年 2 月，經過漫漫選房路，田某看中了銅山新區一套房子，經協商， 4 月 10 日，他與房主張某簽訂了房屋買賣合同，合同約定，房屋價格為 80 萬元。田某采取貸款方式支付房款，雙方應在 2018 年 5 月 30 日前到房產管理部門辦理簽字過戶手續， 9 月 30 日前交付。本協議一經簽訂，雙方均不得反悔，否則按違約處理，如有一方違約，違約方支付違約金 6 萬元給對方。上述協議簽訂后，經張某同意，中介公司代收了田某定金 1 萬元。 田某和女友長舒一口氣，開始憧憬婚后的幸福生活。然而，人生總是會有意外出現，合同簽訂后，田某多次敦促張某如約辦理過戶手續，都被其以 “ 工作忙 ” 等原因搪塞過去，到了 6 月份，在田某的反復追問下，張某表示，因為他買這套房子也是貸款，還未還清借款滌除抵押，因此暫時無法辦理房屋過戶手續。
【調查與處理】
2018 年 6 月 21 日，失望不已的田某一紙訴狀將張某訴至銅山法院，請求依法判令被告返還原告定金 1 萬元、賠償損失 20 萬元并支付違約金 6 萬元。 銅山法院審理后認為，被告張某因其自身原因未能在約定時間內辦理房屋過戶手續，其行為構成違約。原告田某無法實現合同目的，有權主張解除合同。被告在庭審中陳述，如原告堅持不要涉案房產，被告愿意在能力范圍內賠償原告部分損失?，F被告仍未滌除抵押，客觀上不具備辦理過戶手續的條件。本案中，被告抗辯違約金 6 萬元過高應予以調整，法院依據上述法律規定結合本案實際情況予以確定。被告作為賣方因對自身還款能力估計有誤導致合同解除，自身存在過錯，違約無疑。原告作為買方為履行合同交付了定金 1 萬元，并且在出現違約后及時提起訴訟，幸免損失繼續擴大。從 2018 年 4 月 10 日簽訂合同至 6 月 21 日起訴，前后間隔大致兩個月。原告主張的損失主要是在這期間房價飛漲造成其另外購房產生的差價損失 20 萬元。但是，該損失只是原告根據短時市場價格波動所估算并未實際發生。原告近期并未購房，所謂的因房價飛漲造成的損失也并無事實依據。而且，房價整體漲落情況不宜僅以短時反映來確定，也不排除房價回落或下跌的情況出現，原告可以另外尋找購房機會。在此情況下，原告要求被告支付違約金 6 萬元，有失公平。法院酌情支持違約金 3 萬元。原告主張 20 萬元財產損失，無證據證明，法院不予支持。
【法律分析】
據本案主審法官常江紅介紹，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為《合同法》第一百一十四條第二款規定的過分高于造成的損失。上述法律規定，體現了違約金以補償為主，懲罰為輔的原則，主要的參照標準為實際損失。另外，《合同法》第一百一十四條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加 ; 約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
【典型意義】
因此，當被告抗辯違約金數額時，法院有權對過高或者過低的違約金進行調整，既應尊重當事人的合意，又應防止當事人以意思自治原則為由約定過高的違約金，以此來謀取暴利。綜合考慮民法公平原則、自愿原則及現行法律規定，應確立 “ 以不主動干預為原則，以主動干預為例外 ” 的機制，具體問題具體分析，針對不同情況采取不同處理方法，最大程度追求司法的公平公正。具體來說，法院應以實際損失為基礎、兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，對違約金數額作出適當的裁決，保護雙方當事人的合法權益。